EXPO Stäfa 2018
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Energiewende Vor- und Nachteile
Passivhaus – komfortable Häuser ohne konventionelle Heizung
(Quelle – IG Passivhaus Schweiz)
Das Passivhaus ist das Haus der Zukunft
Häuser, welche vor 1970 erstellt und mit einer geringen thermischen Isolation versehen wurden, verbrauchten exorbitant viel Energie. Der jährliche Durchschnittsverbrauch von einem solchen Einfamilienhaus betrug damals ca. 4000 l Heizöl. Vor 30 bis 40 Jahren sank der jährliche Verbrauch durch verbesserte Haustechnik und Wärmedämmung auf ca. 2400 l Heizöl. Seit den 90-er Jahren werden die Häuser nach dem Minergie-Standard geplant und der Heizölverbrauch konnte auf ca. 800 l gesenkt werden, das sind beachtliche Energieeinsparungen von 80%. Die schweizerische Weiterentwicklung des Minergie-Standards bildet heute der Minergie-P Standard oder das Passivhaus.
Das Passivhaus ist ein Gebäude ohne aktives Heizsystem. Passive Energiequellen oder wie es heute heisst erneuerbare Energien beziehen aus verschiedenen Quellen ihre Energie. Wie z.B. aus der Energie der Sonne, Erdwärme, produzierten Wärme von Menschen, der Beleuchtung, Haushaltgeräten, Unterhaltselektronik, PCs etc. Diese Energiequellen können auf unterschiedliche Weise genutzt werden. Bei einer Komfortlüftung beträgt z.B. die Wärmerückgewinnung etwa 80 Prozent. Ein gutes Passivhaus erreicht dadurch ein Heizwärmebedarf von 20 – 35 kWh/m2a. Die Passivhaus-Philosophie strebt eine Kennzahlt von 15 kWh/m2a an, was in etwa einem jährlichen Heizölverbrauch von 280 l für ein Einfamilienhaus von 200m2 entspricht.
Die Nachhaltigkeit
“Der Endverbrauch der fossilen Energien ist ökologisch nicht zu verantworten”, schrieb Hermann Scheer, Träger des alternativen Nobelpreises, Vorsitzender des Weltrates für alternative Energien im Jahre 2002. Auch wenn uns Erdöl, Erdgas und Kohle noch sehr lange zur Verfügung stehen, dürfte unser Klima eine so lange Nutzung dieser Brennstoffe nicht vertragen. Heute kann man äusserst komfortable Häuser bauen, für deren Heizung keine fossilen Brennstoffe mehr nötig sind. Die Umweltbelastung wird auf ein Minimum reduziert und die Hausbesitzer machen sich unabhängig von den Preisentwicklungen auf dem Weltmarkt.
Heute, da sind wir uns einig, wäre es unverantwortlich, Neubauten mit fossilen Brennstoffen zu beheizen.
Vorteile von einem Passivhaus
Heutige Bauten, ob Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, Fabrikationsgebäude bis hin zu gewaltigen Gebäudekomplexen, wie z.B. «the Circle» beim Flughafen Kloten verbrauchen keine fossilen Brennstoffe mehr. Im Weiteren spricht der hohe Wohnkomfort, die hohe Wertschöpfung, die Nachhaltigkeit wie auch die Wirtschaftlichkeit sowie die Unabhängigkeit von Energierohstoffen für Passivhäuser. Diese positiven Eigenschaften sprechen für die Erstellung von Passivhäusern und zeigen damit die Zukunftsrichtung auf.
Nachteil von einem Passivhaus
Die hohen Erstellungs- sowie Unterhaltskosten der technischen Installationen sind bei einem Passivhaus nicht zu unterschätzen. Obwohl die Kosten der fossilen Brennstoffe (Heizöl oder Erdgas) eingespart werden können, sind die Kosten für die Serviceabonnemente der umfangreichen Technik wie auch die Kosten für z.B. der Filterersatz nicht zu vernachlässigen.
Persönliche Erfahrungen
Der Schreibende selbst bewohnt mit seiner Familie ein Passivhaus der Arento AG www.arento.ch, ein führendes und sehr innovatives Architekturbüro auf diesem Gebiet. Sie sind in jeder Hinsicht – tiefer Energieverbrauch, ausgeglichenes Wärme- und Wohnklima, konstant frische Luft, hohe Behaglichkeit – rundum sehr zufrieden.
Der (zu) hohe Preis bei bestehenden Liegenschaften
Das etwas einfachere Haus
Es gibt noch viele Ein- wie auch Mehrfamilienhäuser aus den 60-er, wie auch 70-er oder 80-er Jahren. Diese Häuser bieten, weil noch zahlreiche Liegenschaften nicht saniert wurden, sehr vielen Menschen ein zu Hause. Sei dies ein günstiger Mietzins oder eine Eigentumswohnung, welche man vor langer Zeit erworben und anschliessend mit grossem Verzicht über viele Jahre hinweg abbezahlt hat. Diese Mitmenschen sind heute nicht selten über 75 Jahre alt, leben von der AHV und von einer einfachen Pension. Einige von ihnen haben ihren Kindern ein Erbvorbezug gegeben oder konnten sich kein grosses Vermögen anhäufen. Sie sind jedoch rundum zufrieden mit ihrer Wohnsituation.
Die wirtschaftlichen Folgen einer Liegenschaftensanierung
Wir beobachten bei vielen Stockwerkeigentümergemeinschaften, wie jüngere Miteigentümer ihr zu Hause umfassend sanieren und erneuern (Fassade, Dach, Fenster, Terrassen, Hausinstallationen, Umgebung usw.). Eine solche Sanierung bringt oftmals auch den Wunsch eines Komplettersatzes der Heizung mit sich. Die Kosten hierfür sind immens und bei vielen älteren Menschen fehlt das Geld, um hier im Stockwerkeigentum mitzuhalten. Viele Banken können aufgrund der Regulierungsvorschriften sowie den bescheidenen Einkommensverhältnissen diesen älteren Menschen nicht im Umfang von CHF 50′, 80′ bis CHF 150’000.00 die Hypothek erhöhen.
Drei Beispiele aus der Praxis des Immobilentreuhänders
Beispiel – Energietechnische Sanierung
Die Aussensanierung (zwei Mehrfamilienhäuser aus den 70-er Jahren, Fassade, Dach, Terrassen inkl. massiver Verbesserung der Wärmedämmung sowie Ersatz der Ölheizung) kostete CHF 1’500’000. Das sind pro Eigentümer CHF 165’000 und das ergibt pro Jahr und Eigentümer CHF 6’600 (Amortisation und Kapitalverzinsung). Demgegenüber stehen nun Heizöleinsparungen pro Eigentümer von CHF 480 (600 Liter à CHF 80 p/100 Liter). Ein Fünftel der Gesamtkosten von CHF 1’500’000 ist der Mehrkostenanteil der besseren Wärmedämmung. Das sind noch jährliche Amortisations- und Kapitalverzinsungskosten von CHF 1’320 gegenüber den effektiven Einsparnissen von CHF 480.
Beispiel – Heizungsersatz Gasheizung oder Wärmepumpe mit Erdsonden
Der Heizungsersatz einer zentralen Gasheizung (drei Mehrfamilienhäuser mit 60 Wohnungen aus den 70-er Jahren) kostete CHF 135’000 (resp. pro Wohnung CHF 2’250). Die Wärmepumpen mit Erdsonden, Speicher sowie Photovoltaik wurden vom Ingenieurbüro mit CHF 1’665’000 kalkuliert (resp. pro Wohnung CHF 27’750). Die Stockwerkeigentümer, ca. die Hälfte im Pensionsalter, verwarfen den Antrag «Ausstieg aus den fossilen Brennstoffen» sehr deutlich. Für fast alle Stockwerkeigentümer war die finanzielle Last viel zu gross.
Beispiel – Umbau einer Überbauung mit einer maximalen energietechnischen Sanierung
Eine Überbauung (5 Mehrfamilienhäuser mit 37 Wohnungen und einer zentralen Gasheizung) gab folgende Studie in Auftrag:
Variante 1: Was kostet der reine Gaskesselersatz ohne alternative Energien beizuziehen.
Variante 2: Mit welchen Kosten ist zu rechnen, wenn auf eine maximale energietechnische Eigenversorgung, inkl. E-Mobilität für UN-Garage, umgestiegen werden möchte.
Daraus resultierte folgende Auswertung:
Variante 1: Ersatz Gaskessel CHF 55’000 mit jährlichen Heizkosten (inkl. Heiznebenkosten, Kaminfeger, Serviceabo usw.) von ca. CHF 46’500. Dies ergibt pro Wohnung Investitionskosten von CHF 1’500 und Betriebskosten inkl. Amortisation von CHF 1’250.
Variante 2: Auf der anderen Seite die Idee, das volle Programm der möglichen energietechnischen Sanierung (Wärmepumpe mit Erdsonde, Photovoltaik auf Dächer, Nachbesserungen der Wärmedämmung, E-Mobilität UN-Garage) zu vollziehen CHF 1’700’000. Die Investitionskosten für die maximale energietechnische Sanierung pro Wohnung beträgt CHF 46’000 und die jährlichen Betriebskosten betragen noch ca. CHF 300.
Fazit: Nach einer Laufzeit von ca. 45 Jahren wären die sehr hohen Investitionskosten für eine maximale energietechnische Sanierung mit den Kosteneinsparungen ausgeglichen.
Alle drei Beispiele zeigen, dass es unbestritten sehr wohl löblich und ökologisch ist, wenn dadurch hunderttausende von Tonnen CO2-Emmissionen eingespart werden können. Ökonomisch gesehen machen solch massive Eingriffe jedoch weniger Sinn. Es sind nicht nur die Stockwerk- und Alleineigentümer/die Hauseigentümer, die diese massiven Investitionen zu tragen haben. Zu guter Letzt fehlen vielfach auch die Rückstellungen im Erneuerungsfonds, weil die jährlichen Einlagen auf den Gebäudeunterhalt / die Erneuerung der bestehenden Bausubstanz ausgelegt sind. Hinzu kommen die Regulierungsvorschriften, welche es manch älteren Eigentümern nicht ermöglicht, ihre Hypothek zu erhöhen.
Auf der Mieterseite erfolgt nach einer solchen Sanierung eine Mietzinsanpassung, welche durch die Kosteneinsparung beim Energieverbrauch jedoch nicht ausgeglichen werden kann. Ferner können die Mieter bei diesem Thema noch etwas viel Unerfreulicheres erleben, wenn sich der Vermieter aufgrund der massiven Investitionen gegen eine wärmetechnische wie auch energietechnische Sanierung entscheidet und dadurch einen Ersatzbau vorzieht.
Vernichten von günstigem Wohnraum am Zürichsee resp. im Kanton Zürich
Ob Stockwerkeigentümer oder Mieter, plötzlich wird der günstige Wohnraum unter den Füssen weggezogen und sie müssen sich neu organisieren. Müssen die älteren Menschen aufgrund der Folgen der gewollten oder politisch verordneten Energiewende vorzeitig ins Altersheim ziehen? Verdrängt die politisch neu ausgerichtete Wählerschaft am Zürichsee all jene die auf günstigen Wohnraum angewiesen sind in eine andere Region, in einen anderen Kanton? Macht es Sinn, dass längere Autofahrten vom Wohn- zum Arbeitsort in Kauf genommen werden müssen und dadurch die Umwelt wiederum mehr belastet wird?
Unser Fazit
Die Energiewende darf nicht dazu führen, dass der Bürger von Staat bevormundet oder die Abhängigkeit grösser wird. Die Eigenverantwortung muss im Lebensbereich Wohnen weiterhin ein grosser Stellenwert einnehmen.
Die Hauseigentümerschaft (Alleineigentümer oder Stockwerk-/Miteigentümer-gemeinschaften) muss in den nächsten Jahren noch aus freien Stücken entscheiden können, welchen Weg sie einschlagen möchten. Das stattlich verordnete Verteuern von Wohnraum schiesst am Ziel vorbei.
Das neue Energiegesetz kann für viele einschneidende Konsequenzen haben. So z.B. bedeutet das Verbieten von elektrischen Wohnungsboilern, angedacht ab 2035, dass eine zentrale Warmwasserversorgung eingebaut werden muss und die Wohnungen mit neuen Warmwasserleitungen (inkl. Zirkulation oder Rohrbegleitheizung) erschlossen werden müssen. Ein äusserst kostspieliges Unterfangen.
An die politischen, wie auch an die wirtschaftlichen Akteure – das gesunde Augenmass bei bestehenden Bauten / Liegenschaften darf nicht verloren gehen. Das neue Energiegesetz, welches nun als Entwurf vorliegt, muss in dem Sinne korrigiert werden, dass die Eigentümer (Stockwerk- oder Alleineigentümer) von bestehenden Bauten bis Ende 2030 nochmals eine Öl- oder eine Gasheizung einbauen können. Die heutigen Heizungen haben eine Lebensdauer von ca. 20 Jahren, dann würden die letzten noch verbleibenden Altbauten bis ins Jahr 2050 auch klimaneutral sein oder sind schon längst einem Ersatzbau gewichen.