EXPO Stäfa 2018
EXPO Stäfa 2018
Lorem ipsum dolor sit amet, cu qui graeci molestiae, ei eam clita adipiscing. Est no augue sonet diceret! Vix eu ocurreret principes, sit nusquam percipitur eu. Mel et habemus percipitur, summo legere noluisse ex qui. Sed sumo accusamus in. Latine blandit nominati has eu. Facilis efficiendi ad qui? Quo ea stet principes. Ex est purto minimum! An placerat imperdiet his, an clita exerci quo? Id cum discere facilis, semper option sit ea? In semper appellantur ullamcorper est, eos modo explicari splendide ea. Vix dolores menandri praesent an, vim at congue efficiantur, ad expetendis constituam mel! Perpetua expetendis id vis, eam harum regione percipitur an, te mel tota fierent imperdiet. No sale constituam mel, no eripuit abhorreant delicatissimi usu? Nam ex quas suavitate, per porro civibus aliquando at. Sea ut liber tantas eleifend, facilisis repudiandae at vix? Sea sumo viris ei. Vim eu altera qualisque, viderer euismod accusata in nam? No.
Eigenmietwert | Sinnvoll oder Unsinn
Eigenmietwert
(Quelle – Raiffeisen Casa)
Vielen Hauseigentümern ist der Eigenmietwert ein Dorn im Auge. Was ist der Eigenmietwert, wie wird er berechnet, wer ist davon betroffen und was müssen Sie dazu wissen.
Eigenmietwert einfach erklärt, was ist der Eigenmietwert
Wer im selbstbewohnten Wohneigentum lebt, versteuert den Eigenmietwert als Einkommen. Dieses Einkommen ist jedoch nicht realisiert worden und wird vom theoretisch erzielbaren Mietwert des Wohnobjektes abgeleitet. In Franken ausgedrückt entspricht der Eigenmietwert rund 60 bis 70 Prozent des Betrages, den ein Mieter für das Wohnobjekt pro Jahr bezahlen müsste.
Doch warum wird ein Einkommen versteuert, welches faktisch nicht existiert? Das Wohneigentum wird selbst bewohnt, die Wohnung, das Einfamilienhaus ist nicht vermietet oder verpachtet, man erzielt somit keine Einnahmen. Der Grund für die Steuer liegt im solidarischen Steuersystem der Schweiz.
Der Eigenmietwert gilt als Naturaleinkommen. Das heisst, dass der Eigentümer zwar kein Bareinkommen im Sinne eines Mietzinses erhält, aber dennoch einen Nutzungsertrag erzielt, indem der Eigentümer sein Wohneigentum selbst bewohnt. Dieser Nutzungsertrag entspricht im wirtschaftlichen Wert dem Mietzins, den er bei einer Vermietung hätte erzielen können. Da jeder irgendwo wohnen muss, stellt das Wohnen in der eigenen Wohnung, im eigenen Einfamilienhaus ein Ertrag aus einer Ersparnis dar: Man bezahlt keine Miete.
Hinzu kommt, dass Wohnungs- und Hausbesitzer diverse Steuerabzüge geltend machen können, wie beispielsweise Hypothekarzinsen und Unterhaltsarbeiten. Um eine steuerliche Gleichstellung gegenüber Mietern zu erzielen, die solche Abzüge nicht machen dürfen, müssen Wohnungs- und Hausbesitzer den Eigenmietwert versteuern.
Ursprung Eigenmietwert
Der Ursprung des Eigenmietwerts reicht mehr als hundert Jahre zurück. Ein erstes Mal wurde die Steuer 1915 während des ersten Weltkrieges eingeführt – als einmalige Kriegssteuer. Der Staat kompensierte damit Zollerträge, die infolge des Krieges einbrachen. Einmalig blieb die Steuer nicht. Nach der Weltwirtschaftskrise in den 1930er Jahren führte der Bundesrat die Steuer 1934 erneut ein: per Notrecht als eidgenössische Krisenabgabe zur Gesundung des Bundeshaushalts.
Ursprünglich sollte die Krisenabgabe bis 1938 befristet sein. Das Parlament bewilligte aber eine erste Verlängerung bis 1941. Vor Ablauf dieser Frist entschied der Bundesrat mit Zustimmung der Bundesversammlung, die Krisenabgabe ab 1945 als Wehrsteuer fortzuführen – solange, bis alle Kriegsausgaben vollständig getilgt sein würden. Ins reguläre Recht über ging die Steuer dann mit Zustimmung von Volk und Ständen im Jahr 1958.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet und was ist, wenn er zu hoch angesetzt ist
Festgelegt wird der Eigenmietwert durch die zuständige kantonale Steuerbehörde. Diese berücksichtigt bei ihrer Schätzung Kriterien wie Wohnfläche, Lage, Baujahr sowie Bauweise. Sie schätzt die Immobilie vor Ort oder vergleicht sie mit ähnlichen Objekten unter Berücksichtigung des örtlichen Mietpreisniveaus. Grundsätzlich gilt, dass der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent des Wertes betragen muss, den man erzielen könnte, würde man die Liegenschaft auf dem freien Markt vermieten. Dasselbe gilt für Zweitwohnungen, auch wenn diese nicht dauernd bewohnt werden.
Die Berechnung und damit die Höhe des Eigenmietwerts variieren von Kanton zu Kanton stark. Unterschiedliche Berechnungsgrundlagen und verzögerte Anpassungen an die aktuelle Marktsituation führen dazu, dass der Eigenmietwert von gleichwertigem Wohneigentum je nach Kanton unterschiedlich hoch ausfallen kann.
Es kann zudem vorkommen, dass die zuständige Steuerbehörde den Eigenmietwert fälschlicherweise zu hoch angesetzt hat. Denkbar ist beispielsweise, dass das Grundstück nachträglich verkleinert wurde, die Steuerbehörde bei der Schätzung aber noch die ursprüngliche Grösse verwendet hatte. Kontrollieren Sie den Wert nach Festlegung also unbedingt. Sollte der Eigenmietwert tatsächlich falsch berechnet worden sein, können Sie sich direkt an die zuständige Steuerbehörde wenden oder falls notwendig das Recht der Einsprache geltend machen.
Steuerliche Abzüge
Der Eigenmietwert erhöht in Tiefzinsphasen die steuerliche Belastung von Wohneigentümern. Eigenheimbesitzer dürfen zwar steuerliche Abzüge geltend machen – dies im Bereich von Unterhaltskosten und Hypothekarschulden. Zudem können werterhaltende Ausgaben wie Reparaturen und Renovationen von den Steuern abgezogen werden. Die Summe dieser Abzüge ist derzeit jedoch in der Regel tiefer als der Eigenmietwert, so dass unter dem Strich für viele Eigenheimbesitzer eine steuerliche Mehrbelastung resultiert – zumindest, wenn keine grösseren Abzüge für werterhaltende Renovations- und Unterhaltsarbeiten abgezogen werden können. Was können Hausbesitzende von den Steuern abziehen:
- Hypothekarzinsen
- Renovationen der Fassade, des Dachs etc. sowie Reparaturen wie Spengler-, Sanitär-, Maler- und Schreinerarbeiten wie auch Ersatz von Waschmaschine, Kühlschrank und andere eingebaute Geräte und der Strassenunterhalt
- Investitionen in energiesparende Massnahmen
- Abwasserentsorgung bzw. Grundgebühren für Wasser (abhängig vom Kanton)
- Sachversicherungsprämien wie Gebäudeversicherung und Gebäudehaftpflicht
Wertvermehrende Investitionen dürfen hingegen nicht von den Steuern abgezogen werden. Lässt der Wohneigentümer beispielsweise ein neues Luxus-Badezimmer einbauen, kann er die dabei entstehenden Kosten nicht vollständig abziehen, weil nur der werterhaltende Teil abziehbar ist. Eine Ausnahme bilden wertvermehrende Investitionen, die der Umwelt zugutekommen oder das Energiesparen fördern, wie beispielsweise eine neue Solaranlage oder Wärmedämmung. Einzige Einschränkung: Diese umweltschonenden und energiesparenden Investitionen sind erst fünf Jahre nach Erstellung des Hauses von den Steuern abzugsfähig.
Bewahren Sie unbedingt alle Belege für Reparaturen und Renovationen auf. Nur dann können Sie die genauen Kosten von den Steuern abziehen. Ansonsten können Sie nur eine Pauschale von 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts geltend machen. Sind die tatsächlichen Kosten höher als der Pauschalabzug, ist es sinnvoll, die tatsächlichen Kosten mittels Belege zu beweisen und von den Steuern abzuziehen.
- Nach einer gewissen Dauer, in der Regel nach 20 Jahren, können Sanierungen einen wertvermehrenden Charakter erhalten und sind in der Folge nicht mehr oder nur teils abzugsfähig.
- Bei steuerlichen Abzügen ist grundsätzlich Vorsicht geboten. Die zulässigen Abzüge können von Kanton zu Kanton variieren.
Abschaffung in Sicht?
(Alexandra Perina-Werz, Spezialistin in Wirtschaftsfragen beleuchtet die neuesten Entwicklungen)
Der Eigenmietwert wurde 1934, wie bereits erwähnt, per Notrecht eingeführt und 1958 ins reguläre Recht übernommen. Die Geschichte lehrt uns, dass einmal eingeführte Steuern in der Schweiz kaum je wieder verschwinden. Noch vor den Eidgenössischen Wahlen 2019 ist Bewegung in die Abschaffung des Eigenmietwerts gekommen; die Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK) des Ständerats schlägt ein neues System vor. Doch das neue Parlament ist grüner und jünger. Was bedeutet dies für die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts?
In Anbetracht der neuen Zusammensetzung des Parlaments ist davon auszugehen, dass es noch schwieriger werden wird, eine Mehrheit für die Abschaffung des Systemwechsels zu gewinnen. Ins Parlament sind zudem viele junge Mieterinnen und Mieter gewählt worden, während zahlreiche Politiker, die selbst Hauseigentümer waren, die Wiederwahl nicht mehr schafften. Ich würde nicht behaupten, dass die jungen Politiker dem Wohneigentum abgeneigt sind, sie besitzen einfach (noch) keines. Oder anders formuliert: Die Anliegen von Hausbesitzern stehen bei ihnen bestimmt nicht zuoberst auf der Agenda. Da sind ihnen die Anliegen der Mieter näher.
Ist der Eigenmietwert besser als sein Ruf
(Gerhard Schwarz, ehem. Direktor Think-Tanks Avenir Suisse)
Auf den ersten Blick ist es klar: Die Besteuerung des Eigenmietwerts ist unbeliebt, und es gibt daher seit Jahrzehnten immer wieder Bestrebungen, ihn abzuschaffen.
Die Besteuerung durch den Eigenmietwert ist international fast einzigartig, was naturgemäss verunsichert. Die Besteuerung wirkt zudem «künstlich», weil nicht ein Geldfluss, also das, was man normalerweise unter einem Einkommen versteht, besteuert wird, sondern das Wohnen im eigenen Haus, in der eigenen Wohnung. Das soll mal jemand verstehen. Trotzdem versuchen wir das schweizerische Unikum Eigenmietwertbesteuerung zu erklären.
Steuersystematisch und ökonomisch spricht nämlich mehr für, als gegen die Eigenmietwertbesteuerung. Ihre Abschaffung würde den Hauseigentümern zwar nützen, wäre aber unfair gegenüber jenen, die ihr Geld anders investiert haben. Sie würde zur Forderung führen, dass man Mietausgaben von den Steuern abziehen darf, und sie würde den Druck, die Steuerausfälle anderweitig zu kompensieren, erhöhen.
Naturaleinkommen ist real und nicht fiktiv
Das zentrale Argument für diese Besteuerung lautet, dass es sich beim Wohnen in den eigenen vier Wänden um ein Naturaleinkommen handelt. In der Schweiz wird nach dem Prinzip nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit besteuert: Wer leistungsfähiger ist, wird progressiv, überproportional stärker besteuert. Und ein Naturaleinkommen erhöht die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit ebenso wie ein finanzielles Einkommen. Naturaleinkommen ist auch alles andere als fiktiv oder erdichtet; es ist sehr real.
Das ist alles einfach zu verstehen, aber schwer zu verkaufen. Wer gemäss seinem Arbeitsvertrag freie Kost und Logis erhält oder das Firmenauto privat nutzen darf, muss diese Naturaleinkommen selbstverständlich versteuern. Es würde ihm kaum einfallen zu behaupten, das Einkommen sei fiktiv; er erlebt am eigenen Leib, dass die Naturalleistung seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit genauso mehrt wie ein höherer Lohn, aus dem er die Miete einer Wohnung bzw. die Ausgaben für Essen oder für Mobilität finanzieren würde.
Abschaffung des Eigenmietwerts schafft neue Ungerechtigkeit
Diese Überlegungen gelten auch für andere langlebige Güter zwischen Konsum und Investition. Wer ein Auto, eine Jacht oder ein Reitpferd besitzt, bezieht daraus Naturaleinkommen. Steuersystematisch müsste man diese also ebenfalls erfassen. Aus praktischen Gründen konzentriert man sich aber auf das Naturaleinkommen, das gemessen am Gesamteinkommen in der Regel bedeutsam und das zudem weit verbreitet ist. Die Moral von der Geschichte: Der Versuch, mit Steuerpolitik eine Form von Gerechtigkeit zu erreichen, schafft meist neue Ungerechtigkeiten und macht alles komplizierter. Am Schluss muss man zwischen zwei schlechten Lösungen wählen.
Natürlich erhöht nur das Nettoeinkommen und nicht das Bruttoeinkommen die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit. Da man in jedem Betrieb Gewinnungskosten abziehen kann, etwa Schuldzinsen für einen Bankkredit, verlangt die Steuerlogik, dass man im Fall einer selbstgenutzten Immobilie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen darf. Das entspricht dem Abzug der Berufsauslagen bei der Ermittlung des steuerbaren Einkommens aus einer Anstellung.
Auch Aktiensparen wird besteuert
Oft wird behauptet, es sei etwas anderes, ob man ein Einkommen von einem Arbeitgeber beziehe, oder Nutzen aus dem selbstbewohnten Wohneigentum ziehe, für deren Erwerb man unter persönlichen Einschränkungen Jahr für Jahr vom – bereits versteuerten – monetären Einkommen Geld zur Seite gelegt habe. Nach dieser Logik müsste man aber ebenso die Besteuerung von Dividenden auf Aktien unterlassen, deren Erwerb man auch aus Ersparnissen finanziert hat. In beiden Fällen stellt sich der Sparer besser, als wenn er sein Einkommen seinerzeit verjubelt hätte. Im einem Fall fallen für ihn kaum Wohnkosten an, sodass ihm ein höherer Teil seines Lohns oder seiner Rente bleibt, um den sonstigen Konsum zu finanzieren. Im anderen Fall kann er aus den Wertpapier-Erträgen seine Miete finanzieren, sodass ihm mehr Mittel für Konsum (Reisen, Kleider, Kultur etc.) bleiben, oder er kann die Erträge direkt für den Konsum verwenden. Wenn man nur Wertpapiererträge, nicht aber Naturaleinkommen aus selbstbewohntem Wohneigentum besteuert, privilegiert man das Sparen mittels Wohnungs- oder Hauskauf gegenüber dem Wertpapier-Sparen. Das sollte der Staat nicht tun.
Fazit / Vision
Stephan Gafner
Der Eigenmietwert muss für den Hauptwohnsitz, nicht aber für Zweitwohnungen, wegfallen.
Bei vermieteten Liegenschaften sind die Schuldzinsen, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten usw. weiterhin abziehbar, da auch die Mieteinnahmen, der Nettoertrag versteuert werden muss.
Die Schuldzinsen auf selbstgenutztem Wohneigentum dürfen nicht mehr abgezogen werden. Das hat den positiven Nebeneffekt, dass das Wohneigentum auf das Alter hin vermehrt abbezahlt wird.
Erstkäufer von Wohneigentum sollten auf jeden Fall in den ersten zehn Jahren einen Teil der Hypozinsen abziehen können. Dieser Ersterwerberabzug beträgt z.B. im ersten Jahr max. 5000 Franken (Ehepaare: 10’000 Franken) und sinkt danach jedes Jahr.
Für Eigenheime, die vom Eigenmietwert befreit sind, können keine Unterhaltskosten mehr abgezogen werden. Diese Unterhaltskosten sollten jedoch, im gleichen zeitlichen Umfang wie die wertvermehrenden Investitionen, bei der Grundstückgewinnsteuerabrechnung in Abzug gebracht werden können. Dies zum Verhindern, dass für Handwerkerarbeiten nicht eine Schattenwirtschaft entsteht. Mit einem unterhaltenen Wohneigentum erzielt man auch einen höheren Verkaufspreis.
Bei der direkten Bundessteuer fallen die Abzüge für Massnahmen weg, die der Denkmalpflege, dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen. Dasselbe gilt für die Abrisskosten bei Ersatzneubauten. Die Kantone dürfen an all diesen Abzugsmöglichkeiten festhalten.
Die Kantone dürfen ihre Abzugsmöglichkeiten beibehalten für Massnahmen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen.